PRECAUÇÕES ANTES DE ADQUIRIR IMÓVEL

Quem está procurando imóveis para adquiri-los deve se precaver de algumas formas para que não seja prejudicado futuramente com surpresas desagradáveis.

Primeiramente deve ficar claro que o comprador deve se certificar das condições do imóvel, bem como do próprio vendedor.

Recomenda-se sempre o excesso de cautela ao buscar seu futuro imóvel para saber sobre a condição judicial do bem e do proprietário vendedor.

Para o imóvel deve-se recolher certidões negativas de ônus e débitos no Cartório de Registro de Imóveis, solicitar ao vendedor todos os comprovantes de pagamento do Imposto sobre propriedade Territorial Urbana e respectivas taxas.

Quanto ao proprietário vendedor os cuidados são os maiores.

Primeiramente deve-se garantir a situação jurídica e econômica do alienante. É recomendada a pesquisa e retirada das certidões negativas Cíveis, Criminais, Trabalhistas, de Tributos Federais, Estaduais e Municipais, além de certidão negativa de protestos. Recomenda-se, ainda a pesquisa sobre a situação do vendedor perante as instituições de proteção ao crédito.

Caso seja detectado algo de irregular ou alguma pendência no imóvel, não é recomendável a compra do imóvel.

Após a compra ser efetivada, inicia-se o trâmite administrativo para transferência do bem, momento no qual se torna comum o surgimento de dúvidas.

Após a assinatura do contrato e efetuado o pagamento, deve-se proceder à lavratura da escritura pública do imóvel, transferindo a titularidade do imóvel ao comprador. No entanto, mesmo após a escritura ser transferida ao nome do comprador, este ainda não é o proprietário do imóvel.

O simples contrato, ou compromisso, de venda e compra de imóvel não garante ao comprador a propriedade, sequer a posse, do imóvel. O contrato garante apenas o direito legítimo de preferência sobre o imóvel.

Antes de o registro ser efetuado o vendedor ainda consta como proprietário do imóvel, o que pode ser extremamente prejudicial, pois qualquer dívida que este venha a contrair, o imóvel pode ser comprometido, agravado e até penhorado.

No entanto, é comum o registro ser feito apenas depois de decorrido um período dos gastos com a compra do imóvel, pelo fato de não ser legalmente obrigatório e pela inexistência de sanção pela falta deste, além de ser uma formalidade custosa.

Existe uma corrente doutrinária que, embora seja minoritária, oferece suporte aos que defendem a não necessidade do registro imobiliário para demonstrar a propriedade.

Tais estudiosos apóiam-se em determinados preceitos legais, quais sejam o artigo 215 do Código Civil e a súmula 84 do STJ.

O artigo 215 do Código Civil de 2002 prevê algumas características e atribuições da escritura pública no caso da venda e compra de bens imóveis que merecem destaque para o presente caso, conforme exposto a seguir:

“Art. 215 – A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.”

A súmula 84 do STJ é considerada a pacificação do entendimento dos Tribunais de que a escritura pública é suficiente para legitimar o adquirente do imóvel a proteger sua propriedade:/p>

“Súmula 84 – É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.”

Neste sentido observamos o seguinte trecho de Ementa de julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“O registro imobiliário somente é imprescindível para a oponibilidade face àqueles terceiros que pretendam sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do promitente comprador. Não é o caso do credor do promitente vendedor” (STJ, 4ª T, Resp 1310-SP, rel. Min. Athos Carneiro, v.u.,j.28.11.1989, DJU 18.12.1989, p.18478)

Mesmo havendo a possibilidade de defesa àqueles que não procedem ao imediato registro da transferência da propriedade do bem no Cartório de Registro de Imóvel competente, é aconselhado que todos os trâmites legais sejam feitos com a máxima atenção e cuidado possível para que os problemas futuros possam ser evitados.

Assim, recomenda-se, além de todos os cuidados antes da compra do imóvel, a firmação de um contrato de compra e venda, a lavratura da escritura pública, além do imediato registro no Cartório de Imóveis, pois, assim, o comprador estará assegurado de seus direitos e protegido contra eventuais descuidos do vendedor.

Campinas, fevereiro de 2008.

Eduardo Siqueira Brocchi

Brocchi, Moraes e Souza Advogados Associados.